상가임대차보호법 핵심정리.(상가계약 시 주의사항)
다른 사람 소유의 부동산을 내가 사용하기 위해서는 일정 금액을 지불하거나 다른 대가를 치르고 사용하는 임대차 계약을 할 수 있습니다.이때 임대차계약서를 작성하는 부동산이 상가이면 상가임대차보호법에 대하여 보호를 받고, 주택이면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.상가임대차보호법과 주택임대차보호법은 비슷하기도 하고 다른점들이 있는데, 간단하게 한번 정리해 보는 시간을 가지겠습니다.그러면 상가임대차보호법과 주택임대차보호법의 차이점에 대하여 한번 알아보겠습니다.
환산보증금이란
환산보증금은 상가임대차 보호법에서 ‘임대차의 보증금액’과 ‘월세 환산액’을 합한 금액을 말합니다. 쉽게 말하면, 임대차에서 ‘월세 부분을 보증금 형태로 전환한 식’이라고 이해를 하시면 편한데요. 그래서, 이러한 “환산보증금”을 구하는 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)위 계산식에 따라, 예를 들자면보겠습니다.
보호 기간
2018년 10월 16일 이후에 체결한 계약은 법적으로 최소한 10년이 보장 됩니다. 10년이 지나지 않았다면 임대차 계약이 종료되기 전 6개월부터 1개월까지는 계약을 갱신할 수 있습니다. 만약 정당하다고 여겨지는 사유가 없다면 임대인은 임차인의 요구에 동의를 해야 합니다. 만약 2018년 10월 16일 전에 계약을 했다면 5년을 보호받을 수 있으며 재계약날짜가 2018년 10월 16일 이후라고 해도 처음 계약한 날짜를 기준으로 보아 5년을 보호받습니다.
대항력의 부여
상가건물임대차는 등기를 하지 않더라도 상가건물을 인도 받고, 사업자등록이 완료된 경우는 그 다음날 부터 대항력을 갖추게 됩니다. 대항력이 있을 경우 해당 상가건물이 매매나, 경매등으로 소유권이 넘어갔다 하더라도 새로운 소유자에게 권리를 주장할 수 있습니다.예를들면 경매로 인해 해당 상가건물의 소유자권이 변경이 되었다 하더라고, 사업자등록을 통한 대항력을 갖고 있다고 할 경우 새로운 소유자를 상대로 상가건물을 사용/수익하거나 보증금을 모두 돌려받을때까지 해당 건물을 비워주지 않다도 되는 권리가 있다는 말입니다.
최우선변제권이란
임차건물이 경매 또는 공매로 인하여 소유권이 이전되는 경우 경매절차에서 보증금 중 일정액을 선순위, 기타 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.상가건물임대차보호법에서임차인이 ‘후순위’ 권리자이면서임대차보증금이 ‘소액’일 경우는해당부동산이 경매가 진행되어 새로운 소유자에게 낙찰되었을때,’일정금액’에 대하여 서는 최우선으로 변제하도록 법으로 규정하고 있습니다.이를 소액임차인의 최우선변제권 이라고 합니다.최우선변제권은 임차인이 ‘대항요건’만 갖추면 발생합니다.’건물의 인도 + 사업자등록’ 을 한경우라면 확정일자와는 무관하게최우선변제권이 발생하게 됩니다.
상가 임대차보호법?
상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 그렇지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다.
환산보증금이란
보증금과 월세 환산 금액을 합산한 금액입니다.전환보증금 = 약정채권 + (월세 100) ex) 채권 2천만원 / 월세 250만원 전환보증금 = 채권 2천만원 + (250만원 x 100) 전환보증금 = 2억 7천만원 교환보증금액의 범위 상가임대차보호법의 적용범위 상가임대차보호법을 적용하기 위해서는 일정한 “요구사항”이 필요합니다.
상가임대차보호법 적용제외 사항
다음의 경우는 상임법의 보호를 받지 않습니다. 제1지역별 환산보증금 이상의 고액보증금의 경우, 제2일시적인 사용을 위한 임대차계약이어야 합니다. 받지 마세요.보통의 경우는 중개자를 믿고 계약을 체결하는데 계약당사자로서 그런 내용을 알아야 합니다.
상가 임대차 보호법 이란?
상가 임대차 보호법이란? 상가를 임차해 영업하는 임차인에게 계약기간을 일정기간 보증함으로써 임차관계에 의해 갑자기 영업을 할 수 없게 되는 상황을 방지하고 보호하는 법률입니다.법은 계약 갱신 권리, 임대료 인상 제한 및 보험료 환급 가능성에 대한 보호 장치와 같은 임차인의 권리를 보장합니다.그러나 임차인을 무조건 보호하는 것이 아니라 정당한 사유로 임대인의 지위와 권리를 보장하는 역할을 합니다.아래에서 이에 대하여 자세히 설명합니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요합니다. 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 나타나게해 줍니다.
상가건물 임대차 보호법에서 조심해야할것이 하나 있다면 바로 상행위가 존재해야만 합니다. 제조업 공장이나 창고, 사무실과 같은 경우는 적용대상이 되지 않는 다는 것입니다. 영세 상인의 상행위를 보호하기 위해서 만들어졌기 때문에 상행위가 벌어지지 않는 경우는 보장하지 않습니다.환산보증금 이라는 것이 있습니다. 환산보증금이란 상가임대차보호법에서 보증금과 월세환산액을 합한 금액을 이야기합니다. 환산보증금 = 보증금 + (월세x100)으로 계산할수 있습니다. 임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것입니다.