임차권 등기명령 신청방법 및 신청절차
여러분 임차권등기명령이라고 들어보셨나요? 아마도 보통의 분들은 평생 한 번도 들어보지 못할 확률이 높을 겁니다.그런데 최근 이 임차권등기명령(어떤분들은 임차인등기라고도 하시더라고요)이 필요한 상황이 늘고 있다고 합니다.바로 임대보증금보증이나 전세보증금반환보증 같은 보증금 반환보증보험의 보증이행을 청구할 때 반드시 이 임차권등기명령을 신청해야 하기 때문이죠. 또한 전세금반환소송에 있어서도 반드시 필요한 절차라고 합니다.뉴스를 보면 전세사기, 깡통전세, 역전세난 등 가슴을 졸이게 만드는 단어들이 난무합니다.
임차권등기명령 신청자격
계약기간 전 신청 불가 임대차등기명령 신청은 임대차계약 종료 후 보증금을 반환하지 아니한 임차인에 한하여 신청 가능하나, 임대차계약 종료 후 신청 임차인 또는 집주인이 임대차 기간 만료 전에 계약을 해지하고 그 후 보증금을 반환하지 않은 경우에 가능합니다.(등기명령을 신청할 수 있는 기간은 통보 시점과 계약해지 신청자가 누구인지에 따라 달라질 수 있습니다.) 예치금은 환불되지 않습니다.
새로운 대항력과 우선변제권 취득
만약 임차인이 임차권등기명령 예전에는 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 경우, 임차권 등기를 새롭게 했을 때 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.다만, 대항력과 우선변제권을 취득하는 시점이, 새롭게 임차권등기를 한 시점으로 보기 때문에, 그 예전에 은행 근저당권 등이 있다면 이 담보권보다 우선하여 변제받을 수 는 없습니다. 또한, 경매 진행 시에 새로운 낙찰자(매수인)에게 대항할 수 없습니다. 즉, 쉽게 설명하면, 새로운 낙찰자(매수인)에게 집을 비워줄 때 보증금을 받을 권리가 없습니다.따라서, 임대차 계약을 맺은 후에는 반드시 “주택의 인도(이사, 점유) + + “를 즉시 받아놓으시길 바랍니다. 임차인이 보증금을 보호받을 수 있는 핵심방법입니다.
종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지
토지소유권등기명령과 달리 임차인은 집주인의 동의 없이 단독으로 신청할 수 있습니다.임차권 등록 시에는 이미 취득한 반대세력과 우선변제권이 유지되므로 임차인은 임차권 등록 후 퇴거하여 전 재산을 가져가거나 주거를 예전할 수 있습니다.반대세력과 우선변제권이 남아있기 때문에 보증금을 우선적으로 환급받을 수 있습니다.
임차권등기명령 효력은?
위에서 말한 것같은 모습으로 임차권등기를 하게 되면 계약한 집을 ‘점유’하지 않고, ‘주민등록’을 하지 않아도 법적으로 대항력 또는 우선변제권을 갖춘 것으로 인정받을 수 있습니다.임차권 등기명령에 따른 등기비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 하고 있습니다.임차권 등기 설정이 완료되면 ‘등기사항 전부증명서을구등기 목적’에서 ‘주택 임차권’ 이란 문구가 표기됩니다.
최우선변제권 배제
임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 세입자들은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 가 없습니다.그 이유는, 새로 전입한 임차인에게 을 인정하게 되면, 주택임차권등기를 한 임차인 및 기존에 있는 선순위 채권자의 이익을 침해할 우려가 있기 때문입니다.즉, 해당 주택에 이미 임차권등기가 되어 있다면, 기존 임차인의 권리를 우선 보호해야 하므로, 새롭게 들어오는 후임 임차인들은 법으로 보호하지 않는 것입니다.따라서, 혹시라도 새롭게 집을 구해서 임대차 계약을 하려는 부동산에 “임차권등기”가 되어 있다면, 추후에 본인의 보증금을 보호받지 못할 수 있으므로 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
임차권등기명령 신청을 하기 위해서는 임대차 계약기간이 만료되거나 임대차 계약에 따른 계약종료가 될 경우에 그 내용을 입증할 수 있을 때 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.우선 계약이 만료되기 전 계약연장을 하지 않고 이사를 갈 것이기 때문에 보증금을 지급해 달라는 내용증명을 보냅니다.계약이 만료시점 지급하지 않는다면 내용증명으로 보증금을 지급해 줄 것을 독촉하는 문서 를 1회 더 보냅니다.가까운 지방법원에 가서 임차권등기명령 신청서를 받아오거나 대법원 홈페이지에서 임차권등기명령 신청서 양식을 받습니다.임차권등기명령 신청서를 접수한 지 10일 이내에 법원에서 결정하여 각 당사자에게 발송합니다.