건폐율과 용적률, 한방에 정리하자

건폐율과 용적률, 한방에 정리하자

용적률와 건폐율이 소중한 동기 용적률 수직적 건축밀도얼마나 높게 지을 수 있는지건폐율 수평적 건축밀도얼마나 넓게 지을 수 있는지 용적률은 연면적divide대지면적times100입니다. 연멱적은 건물 총체적 층수의 땅 면적을 합친 것입니다. 만약 2층으로 건물을 지었다면, 땅 면적X2 만큼 연지역이 생긴다. 예시로 100평의 땅이 있다고 가정하겠습니다. 100평의 땅에 50평짜리 1층 건물을 지으면, 50평연면적divide100평대지면적times10050이 됩니다.

즉, 용적률 50다.

용적률 계산방법

용적률 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율 즉, 용적률 건축물의 지상층 연공간 divide 대지공간 times 100입니다. 활용적인 측면에서는 위 수식을 지상층 연면적을 구하는 수식으로 변경하면 편리합니다. 변경하면, 지상층 연공간 대지공간 times 용적률이 됩니다. 예를 들어 A라는 토지의 대지지역이 300이고 용적률이 200라고 한다면, 300 times 200 600 가 됩니다.

따라서, A라는 토지에는 최대 600 한도 내에서 지상층 연면적을 건축할 수가 있습니다.

용도지역의 구분에 따른 건폐율 최대한도

이해를 돕기 위해 위의 표를 보고, 예시를 하나 들어보겠습니다. 제2종 일반주거지역에 대지공간 500제곱미터인 건축물이 있다고 가정해봅시다. 해당 건물의 건축면적, 즉 1층 바닥면적은 150 제곱미터입니다. 이때 제2종 일반주거지역 법적 기준 건폐율 최대한도 60 기준을 맞춘다면 바닥면적을 얼마나 확장할 수 있을까요? 간단하게 대지공간 500제곱미터의 60 건폐율을 적용하면 최대 건축면적은 300제곱미터입니다.

300제곱미터까지 바닥면적을 넓힐 수 있으니 기존의 150제곱미터의 건물을 150제곱미터만큼의 면적을 더 늘릴 수 있다고 생각하시면 됩니다. 건폐율은 계산식을 보시면 알겠지만, 입체적인 규모를 가늠할 수 없고 위에서 아래를 내다보는 것과 같은 평면적인 규모만 파악할 수 있습니다.

주거지역 용도 알아보기

용적률과 건폐율을 이해했다면 용도지역도 필수로 알고있어야합니다. 왜냐햐면 용적률과 건폐율은 무제한이 아니기 때문입니다. 정부는 용도지역에 그러므로 용적률과 건폐율을 제한하고 있습니다. 즉 건물의 높이와 넓이를 제한해야하는 의미다. 용적률 높이를 한계 건폐율 넓이를 한계 용도지역은 주거상업공업녹지 등으로 구분되고 주거는 다시 전용일반준주거로 세분화되어 관리되고 있습니다. 1종이냐 2종이냐, 전용이냐 일반이냐에 따라 건폐율과 용적률이 다른데 보통 아파트 단지들은 2종 일반이나 3종 일반에 속합니다.

평촌신도시의 대부분의 아파트들은 제3종일반에 속합니다. 제 3종일반의 건폐율 상한선은 50%, 용적률 상한선은 300%입니다.

용적률과 건폐율 어떨수록 좋은가?

용적률와 건폐율은 낮을수록 가치가 높다. 용적률은 높을수록 본인이 현실 가지는 땅의 크기가 줄어든다고 생각하면 됩니다. 건물이 높을수록 가장 맨 바닥인 땅을 나눌 세대원이 그만큼 많습니다.는 뜻이기 때문입니다. 건폐율이 높을수록 땅에 놀이터, 공원, 산택로 같은 조경 없이 건물만 달랑 있다거나, 여러개의 동이 있다면 건물끼리 다닥다닥 붙어있다는 것입니다. 일반적으로 주거지역의 건폐율은 50 이하로 보면되지만 50도 정말로 보시면 빽빽하다고 느껴집니다.

그래서 용적률과 건폐율이 높을수록 닭장 느낌이 난다.

용적률과 건폐율이 소중한 이유

용적률과 건폐율을 파악해야 하고 소중한 이유는 바로 도시계획과 연관이 되어 있기 때문입니다. 도시 계획은 주거지역의 용도와 종1종3종에도 영향을 미칩니다. 용적률과 건폐율은 서울과 같은 과밀화된 도시에 어떻게 주택을 공급할지를 결정짓는 요소입니다. 주택의 공급은 부동산 시장 안정에 영향을 미치게 되기 때문에 현재 대선 후보들이 용적률 완화 공약을 내세우고 있는 것이죠. 용적률과 건폐율이 완화가 되면 동일한 땅의 넓이라 할지라도 지을 수 있는 세대수가 많아지기 때문에 공급을 어느 정도 늘릴 수 있는 카드가 됩니다.

게다가 건축을 담당하는 건설사, 정비사업의 조합원들의 사업성도 좋아지게 됩니다. 하지만은 용적률과 건폐율 완화는 앞서 말한 대로 도시의 과밀화를 더욱 심화시키기 때문에 부작용도 고려해야 합니다. 여기까지 용적률과 건폐율의 개념에 대하여 알아보았습니다.

매번 묻는 질문